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摘要：近年來，我國社會與經濟不斷的發(fā)展，為了能夠保持與國際收入準則的趨同性，并進一步完善我國的收入準則中所存的問題，財政部于2017年7月了《企業(yè)會計準則第14號-收入》，以下簡稱為新收入準則。新收入準則主要是針對收入確認方面的問題，并對收入核算的細節(jié)方面進行了進一步的優(yōu)化與修訂。新收入準則的實施對房地產企業(yè)會計核算方面產生了較大的影響，使其在財務處理方面發(fā)生了變化，同時也使得企業(yè)在編制會計信息方面更為注重并加強了對企業(yè)價值方面的創(chuàng)造，這亦是新收入準則對傳統(tǒng)會計核算重要影響的體現(xiàn)。

關鍵詞：新收入準則；房地產；會計核算；影響；應用

一、新舊收入準則對比分析

其一，對過往的收入準則與建造合同準則進行了合并。在過往的收入相關準則下，房地產企業(yè)在確認收入的過程中，一般采取的是收入準則，而建筑施工企業(yè)則是實施建造合同準則。兩類企業(yè)在其業(yè)務范圍內一般都有施工項目，這就使得不同的收入確認準則產生了不同的收入確認方法。在新收入準則下，以企業(yè)的合同為準，使其的交易對象在“某一時間內”建立了相同的判斷標準。這也進而說明了房地產企業(yè)可采用一段時間作為確認收入的標準；其二，改變了收入確認模式。在過往的相關收入準則下，對于收入確認的主要判斷標準即為將房產等商品的主要風險和報酬轉移給購買者。而新收入準則對于收入確認的時點則是以控制權的轉移作為判斷標準。另外一方面，過往的收入準則是以交易對象的類型進行分別的確認收入，而新收入準則不再以交易對象的類型進行區(qū)分，是通過交易對象的合同作為統(tǒng)一的五步法收入確認模型。對于五步法模型方面，其主要內容為：識別合同、識別履約義務、確定交易價格、分攤交易價格以及確認收入；其三，改變了合同成本的處理。在過往的收入準則下，企業(yè)中的銷售業(yè)績獎勵通常是以銷售費用編入當期損益，在合同成本中是不作為資產計入的。而在新收入準則下，銷售的業(yè)績獎勵可作為合同取得成本，當作資產計入，能夠和收入確認采取同樣的基礎進行分攤；其四，增設了會計科目。新收入準則對合同資產以及合同負債科目作為新的科目設立。合同資產科目與應收賬款有一定的相似性，但是兩者的主要區(qū)別則是在于風險差異；其五，改變了信息披露要求。過往的收入準則對披露的要求并不高，信息披露不充分的現(xiàn)象是較為普遍的，這也直接導致使用者對房地產企業(yè)收入的性質理解層度不足，進而影響了投資的決策。但是在新收入準則下，對企業(yè)披露的內容有了更多且更具體的要求。包括了有關收入的重大判斷、與合同相關的信息以及與合同成本有關的資產信息；其六，改變了收入準則制定的原則。對于收入準則制定原則的改變主要表現(xiàn)在以下兩個方面：其一，準則制定的指導思想從過去的收入費用觀到新收入準則下的資產負債表觀；其二，準則制定的導向方面，從過往的規(guī)則導向轉變?yōu)榱嗽瓌t導向。

二、新收入準則對房地產企業(yè)會計核算的影響

1.收入確認方式發(fā)生了變化。其一，通過控制權轉移的時間來對收入進行確認。新收入準則在全面投入使用之后，其對房地產企業(yè)最為明顯的影響即是收入確認的標準是以合同的簽訂作為節(jié)點，其對房地產收入核算的方式以及時間進行了明確的規(guī)定，這也使得房地產企業(yè)的收入確認系統(tǒng)更為科學完善。在新收入準則中，房地產企業(yè)應該履行的義務在購房合同中進行了明確的規(guī)定，并且商品控制權轉移的時間與方向也進行了相關的明確，以此來保障購房雙方的權益，降低風險；其二，通過交易價格對收入進行計量。新收入準則在實施之后，其規(guī)定了計量收入通過交易價格來確定標準。較之以往，房地產企業(yè)是以收入類型來對收入計量進行具體的劃分。但在新收入準則中則將其進行了統(tǒng)一，以交易價格來計量收入。在房地產企業(yè)中，交易價格主要是在客戶購買房產的過程中，在房屋所有權轉移之后，房地產企業(yè)向客戶收取的對價金額。統(tǒng)一的價格計量標準能使得原本復雜的計量模式更為直接，進而能夠大大的提高房地產企業(yè)在收入計算方面工作的質量與效率。2.更高的職業(yè)判斷要求。職業(yè)判斷主要是指在房地產企業(yè)中，財務人員對新收入準則各項新規(guī)能夠進行的準確解讀，并與自身經營發(fā)展特點相結合，以專業(yè)的知識與財務技能對各項經濟活動所需采取的政策與原理進行準確判斷。在新收入準則投入使用之后，房地產企業(yè)應當以統(tǒng)一模型作為參考來進行收入確認，財務人員則需按照相關制度與新收入準則中的要求對各項經濟活動與業(yè)務進行實質性的判斷。其一，需準確判斷控制權轉移時點。財務人員應當根據(jù)合同中所應履約的義務，也就是客戶獲得了房屋的控制權來進行確認收入。要結合實質重于形式的原則來確定控制權轉移的時點。要明確區(qū)分所有權轉移以及控制權轉移的時點控制；其二，對履約義務和合同履約成本的職業(yè)判斷。房地產企業(yè)對于履約義務以及合同成本的確立是以土地成本是否計入合同履約成本來進行分辨的。

三、新收入準則下房地產企業(yè)應對的建議與措施

1.加強合同管理，強化部門間協(xié)作。新收入準則收入確認的基礎主要是合同的簽訂，而在房地產企業(yè)中，合同簽訂不僅是財務部門的工作，其涉及了企業(yè)中諸多部門。各部門之間亦需加強合作，使企業(yè)能夠更為匹配新收入準則中的相關要求。在銷售合同方面，企業(yè)應在合同中明確雙方各自的權力與義務。以按揭方式來進行購房的客戶，要強化對其的信用調查，以防合同存在風險。在合同條款中要明確違約人所需承擔的具體責任；建造合同方面則需要房地產企業(yè)在合同中明確開發(fā)商以及承包商所需承擔的責任與義務。企業(yè)中的法務人員則需要對建造合同進行跟蹤管理，對其的簽訂、執(zhí)行以及變更等方面進行嚴格審查，防止風險的出現(xiàn)。在新收入準則的相關規(guī)定下，房地產企業(yè)的工程完工進度對收入確認與計量均會產生影響。因此，企業(yè)要與監(jiān)理部門進行協(xié)調與配合，對已經完成的工程量以合理的方式進行計量，進而能夠更為準確的計算出工程項目的成本。2.強化工程成本管理。首先，在房地產企業(yè)所開展的工程項目中，相關人員要與財務人員進行有效的配合，對實際工程量、實際工程進度方面要進行準確的計量。其次，房地產企業(yè)如果采用投入法，工程人員需要與監(jiān)理工程師之間進行配合與協(xié)調，進而對合同履約成本進行相關的識別與確認。要根據(jù)工程進度計劃表來對實際工程完成量進行相關方面的監(jiān)督，以此來制定出科學、合理的工程計量方法，并對完工比例進行預估，從而計算出工程成本。另外一方面，工程項目管理人員還需與財務人員之間做好溝通與協(xié)調，對工程項目的成本核算與結轉等相關事務進行對接，以此來對完工進度進行計量并及時確認收入。房地產企業(yè)采用投入法來確定履約進度的，要對與工程項目產生不協(xié)調的成本內容進行著重的關注，進而以合理的處理方式將工程成本分配到各個會計年度。要有效的對單位工程的資金計劃進行安排與規(guī)劃，準確的計量已完成的工程。在進度上未完成的工程，則需要及時總結與改進。另外，企業(yè)要準確的測算已完成工程項目所占總工程比例，進行工程成本的歸集與結轉。3.強化財務人員的綜合素質與職業(yè)判斷能力。新收入準則的實施將商品與勞務的壁壘打破，“原則導向”更為突出，這也要求企業(yè)中的財務人員的綜合素質與職業(yè)判斷能力均應有所提高，要積極的學習新收入準則中的各項規(guī)定與要求，深刻理解其內涵。財務人員需對收入條件以及確認方法進行準確的分析與判斷，會計核算與工程進度要密切的結合并準確的把握，這也就進一步要求財務人員不僅需要對房地產企業(yè)中各項經濟業(yè)務的實質進行判斷，還需要充分的了解工程項目進度的計量方法，對工程項目開展過程中的各個控制點要熟悉掌握，這也充分要求房地產企業(yè)中的財務人員需要對會計核算與工程業(yè)務均要有一定層度的理解。同時，在新收入準則的規(guī)定下，房地產企業(yè)人員要對收入確認條件進行準確判斷，對履約進度進行準確計量。整體來講，新收入準則較之以往對房地產企業(yè)的收入確認方面已然產生了諸多的不同，因此要對財務人員積極強化相關內容的培訓。此外，在職業(yè)道德方面亦需加強，避免在實際工作中出現(xiàn)為了一己私利而投機取巧。4.強化信息列報與披露。在新收入準則中，對于信息的列報與披露需進一步強化。新收入準則規(guī)定了假如企業(yè)自身所應履行的相關義務，已經超出了客戶支付項目的中的內容，那么資產負債表的標準依據(jù)則是來自于合同資產。但是假如企業(yè)自身所應履行的相關義務，并沒有達到客戶所支付項目內容的相關要求，那么也就相應的表示企業(yè)并沒有完全的履行其所應承擔的責任，也就相應說明客戶款項支付已然是超出了企業(yè)自身所應履行的義務，那么在此種狀況下資產負債表需將合同為負債的狀況進行明確的體現(xiàn)。另外一方面，在新收入準則中對于房地產企業(yè)的部分信息披露有了明確的要求，房地產企業(yè)應對各項所應履行義務的狀況、經營收入、企業(yè)進行項目的實際狀況等諸類信息進行定期的披露，以此來確保各項經營活動的開展是否符合相關規(guī)定，以此來明確房地產企業(yè)依據(jù)合同中所規(guī)定的權責來履行相關義務，從而進一步的保障購房者的利益，并能夠有效的降低財務風險，保障房地產企業(yè)收入核算的透明與真實。

新收入準則的出臺給房地產企業(yè)的會計核算提出了更多的新要求，同時也會對企業(yè)的內部管理產生諸多的影響，其“原則導向”的特征極為明顯。目前，新收入準則實施的時間還較短，諸多問題仍待在實踐與探索中逐步發(fā)現(xiàn)與解決。但其對于房地產企業(yè)會計核算的影響是較為明顯的，做好對準則的解讀，以“五步法”模型來應對收入確認的變化，財務人員要不斷提升理論知識，在理解收入確認的“原則”基礎上做出職業(yè)判斷，以此來保障房地產企業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。

參考文獻：

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[3]唐曉丹.房地產企業(yè)會計核算現(xiàn)狀及應對策略研究[J].經濟管理文摘,2020(13):110-111.

作者:陳大坤 單位:新沂市維民會計師事務所有限公司